Extinção dos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias

10.12.2018

Sobre as ações de resolução do compromisso de compra e venda de unidades autônomas adquiridas na planta promovidas pelos adquirentes, serão examinados os aspectos da extinção dos contratos de unidades imobiliárias autônomas à luz da jurisprudência do TJ/SP, que versem sobre demandas por iniciativa dos compradores de imóveis urbanos loteados e os incorporados, adquiridos na planta.

Quanto ao regime jurídico aplicável aos imóveis urbanos loteados, aplica-se a lei. 6766/79 e aos imóveis incorporados lei 4.591/64, relativamente aos compromissos particulares de compra e venda celebrados entre o loteador ou incorporador com o adquirente.

 

Aplicam-se ainda nos dois casos, as normas gerais do Código Civil e do Código de Defesa do Consumidor.

 

De proêmio, pode-se afirmar que em ambos os regimes jurídicos há uma situação idêntica: a irretratabilidade.*

 

Então a regra para esses contratos é a irretratabilidade e não o "distrato".

 

Mas, centenas de acórdãos entendem que esses contratos podem ser distratados, mesmo quando não existe falta a ser imputada ao vendedor, tendo os compradores direito potestativo de pedir a rescisão do contrato1.

 

Porém, não é bem assim, quando a súmula 1 do TJ/SP diz que os compromissários compradores têm direito a rescisão contratual, quer se referir aos casos onde há justo motivo e não o mero desinteresse.

 

Súmula 1 do TJ/SP: O compromissário comprador de imóvel, mesmo inadimplente, pode pedir a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas, admitida a compensação com gastos próprios de administração e propaganda feitos pelo compromissário vendedor, assim como com o valor que se arbitrar pelo tempo de ocupação do bem.

 

O mesmo entendimento se aplica na interpretação do enunciado da súmula 543 do STJ, cuja redação é a seguinte: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.

 

Grande parte dos julgados do TJ/SP interpreta a súmula 1 de forma descontextualizada de todo o regime jurídico, tampouco na pura legislação supletiva (Código Civil) que levou a falsa sensação da criação de uma nova espécie de resilição ou ainda como ventilada em alguns acórdãos hipótese de resolução pelo adquirente de unidades imobiliárias.

 

Porém, esses institutos são inconfundíveis e não havendo situação de descumprimento contratual por parte do vendedor ou clausula de revogabilidade expressa, o comprador fica em tese obrigado a cumprir o contrato.

 

A distinção fundamental entre a resilição e a resolução, por expressa opção do legislador, se encontra na causa da extinção do contrato, a primeira fundada na vontade e a segunda no inadimplemento ou na onerosidade excessiva.

 

A resilição é um gênero que abriga duas espécies a resilição bilateral, artigo 472– distrato e resilição unilateral definida no artigo 473.

 

A resilição bilateral segundo ensina Clóvis Beviláqua citado por Ruy Rosado de Aguiar Junior, Clóvis Beviláqua definiu distrato: é o acordo entre as partes contratantes, a fim de extinguirem o vínculo obrigacional estabelecido pelo contrato. [...] O distrato é um negócio jurídico bilateral, que tem como elemento a concordância de vontades de ambos os contratantes. É também uma espécie de negócio extintivo; aliás, a sua modalidade mais expressiva. É um dos modos de extinção que supõem acordo liberatório, assim como a dação in solutum, o perdão da dívida ou renúncia, a novação etc. Trata-se de uma causa voluntária de ineficácia sucessiva do negócio.2

 

Já a resilição unilateral, é um negócio jurídico unilateral extintivo, que se expressa pela manifestação da vontade de uma das partes, diferentemente do distrato, que é um contrato (e, portanto, um negócio jurídico bilateral), a exigir consenso de ambas para o desfazimento da avença.3

 

A resilição unilateral prevista no artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor trata-se pois,do direito de arrependimento, comentando sobre o tema Nelson Nery Junior aborda que consumidor tem o direito de arrepender-se e voltar a atrás em declaração de vontade que haja se manifestado celebrando relação jurídica de consumo. O direito de arrependimento existe per se, sem que haja necessária qualquer justificativa do porquê da atitude do consumidor. Basta que o contrato de consumo tenha sido concluído fora do estabelecimento comercial para que incida, plenamente, o direito do consumidor arrepender-se. Deve fazê-lo, entretanto dentro do prazo de reflexão, fixado pelo CDC em 7 (sete) dias.4 p. 492.

 

A resolução por inadimplemento contratual pode ser a legal artigo 474 ou a convencional artigo 475, se diz legal porque decorre diretamente da lei estendendo-se a todos os contratos de seu âmbito de aplicação, ou convencional, se é proveniente de cláusula resolutória expressa inserida no texto do contrato ou em instrumento anexo, artigo 475 do Código Civil. [...] A resolução convencional depende de cláusula resolutiva expressa (art. 474 do Código Civil), cuja a existência não exclui a incidência da regra geral do artigo 475, que tem âmbito de aplicação mais amplo e funciona sempre como regra supletiva.5 As duas tem como pressuposto básico a falta contratual imputada a outra parte, porém, não basta o simples descumprimento contratual para ativar essas cláusulas, requer uma manifestação de vontade unilateral do contratante lesado, convalidando a simples falta (mora) no inadimplemento absoluto da obrigação, surgindo desta forma para o credor duas alternativas, execução forçada da obrigação ou a resolução da avença.

 

Disso decorre que o direito formativo extintivo, por sua natureza potestativa, não se encontra sujeito à prescrição direta. Na lição de Pontes de Miranda, a ação de resolução, em vista de sua natureza de direito formativo extintivo, não tem prazo fixado de decadência para ser proposta. Está, todavia, atrelada a um direito de crédito do autor, de tal arte que, prescrita a ação de pretensão creditícia, ficaria sem base a ação de resolução. (Pontes de Miranda, Tratado de Direito Privado, vol. XXV, p. 365).6

 

Lembrando ainda que, a resolução por inadimplemento contratual fundada em clausula convencional do artigo 474 opera-se de pleno direito dispensa a intervenção judicial, mas nem sempre a interpelação ou notificação. A exigência dependerá da natureza da prestação, e, por consequência, da natureza da mora (ex re ou ex persona) e da utilidade natural da prestação ao credor.

 

Já para a invocação de cláusula resolutiva tácita (art. 475) exige intervenção judicial, diz o art. 475 que a parte lesada pode pedir a resolução do contrato. Essa é a grande diferença entre a cláusula resolutória expressa (convencional) e a cláusula resolutória tácita (legal). Enquanto a primeira opera de pleno direito, a segunda exige sentença judicial.

 

Toma-se como base ainda, a louvável manifestação pessoal do desembargador do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJ/SP), o dr. Francisco Eduardo Loureiro, sobre a resolução dos compromissos de compra e venda e a súmula 1 do TJ/SP:

 

O compromisso de compra e venda não é – salvo previsão expressa pactuada entre as partes – daqueles contratos que admitem arrependimento unilateral por uma das partes. Isso porque não há previsão legal para tal modalidade de extinção unilateral e nem o tipo contratual tem como elemento a fidúcia (tal como ocorre no mandato) ou então prazo indeterminado.

[...]

Mais uma vez repito que o fundamento para o promitente comprador postular a extinção do contrato é a impossibilidade própria não imputável de seu cumprimento, aferível à luz do caso concreto.

 

A quem cabe a prova da impossibilidade superveniente? Parece claro que tal prova se encontra a cargo do promitente comprador, por se tratar de eximente de responsabilidade, equiparável ao fortuito ou à força maior.

 

Disso decorre que não se tolera, por exemplo, que determinado promitente comprador, solvente e que reúna recursos para honrar com o pagamento do saldo devedor, simplesmente desista da execução do contrato e peça a sua resolução, porque o negócio deixou de ser economicamente atraente, em virtude da depreciação do preço de mercado atual do imóvel, em confronto com o preço convencionado no momento da celebração, devidamente atualizado.

[...]

Na verdade, quer em razão de inadimplemento, quer em razão de impossibilidade superveniente, haverá a extinção da relação obrigacional. A diferença essencial é quanto aos efeitos dessa extinção. A impossibilidade inimputável libera o devedor e o desonera de reparar os prejuízos, pois inexiste mora de sua parte. A impossibilidade imputável ao devedor faz acompanhar a resolução da composição de perdas e danos contra o devedor. Os efeitos restituitórios da resolução, fazendo as partes retornar ao estado anterior, porém, ocorrerão independentemente de culpa de qualquer dos contratantes.7

 

Portanto, como causa da extinção da relação obrigacional previstas nos enunciados sumulares (STJ 543 e da súmula 1 do TJ/SP) não se trata, pois, de mera desistência eis que não se amoldam ao regime jurídico próprio dos contratos adquiridos na planta de loteados ou incorporados, e sim, a impossibilidade superveniente, e o entendimento mais razoável para impossibilidade é o descrito por Orlando Gomes, que o conceitua segundo a prestação cujo o cumprimento exija do devedor esforço extraordinário e injustificável. Juridicamente, a impossibilidade relativa dever ser equiparada à que se configura pela inexistência de irremovível obstáculo físico, não por uma relatividade subjetiva, mas, por assim, dizer, funcional, isto é referida ao dever de prestar, integrado ao princípio da boa-fé. Não se deve confundir, por conseguinte, a impossibilidade com a simples dificuldade, ainda que resulte esta de excessiva oneração da prestação. O exemplo, clássico de impossibilidade, segundo conceituação jurídica, é o da obrigação de transportar mercadorias através do rio que gelou; logicamente, a prestação pode ser satisfeita, por isso que o devedor teria o recurso de usar um quebra-gelo, mas, juridicamente, tornou-se impossível, porque o obrigaria a gastos vultosos, exigindo esforço excedente dos limites razoáveis. A flexibilidade do conceito jurídico de impossibilidade abre margem à insegurança. [...]Considera-se impossível, do mesmo modo a prestação que exige do devedor gasto absurdo, que o sacrificaria inteiramente, sujeitando-o à preda material intolerável.8

 

Ruy Rosado Aguiar Jr, acrescenta ainda como causa de resolução de compromisso de compra e venda a quebra da base objetiva do negócio jurídico, que nos leva ao mesmo conceito acima, quando a demanda fundamentar o pedido na superveniente modificação das circunstâncias, com alteração da base objetiva do negócio, com base nos arts. 317 e 478 do Código Civil.9

 

Portanto, a maioria dos julgados do Tribunal paulista, vem interpretando os enunciados sumulares de forma descontextualizada do regime jurídico aplicável, porque não se trata da criação de um direito potestativo, mas, sim uma construção de equilíbrio contratual onde se tem promitente comprador consumidor a efetiva impossibilidade econômica ou jurídicade continuar com o negócio, e não o simples desinteresse, sendo este o entendimento que deve prevalecer nas demandas que versarem sobre distratos por iniciativa dos adquirentes.

Observo ainda que, para as demandas de rescisão contratual por iniciativa dos compradores fundamentadas na impossibilidade econômica ou jurídica, o ônus da prova é dos compradores, devendo eles demonstrarem de forma clara e objetiva o motivo.

 

Fonte: https://www.migalhas.com.br/dePeso/16,MI292547,31047-Extincao+dos+compromissos+de+compra+e+venda+de+unidades+imobiliarias

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